Izbira nepremičninskega agenta se na prvi pogled morda zdi preprosta, vendar lahko le pravi agent zagotovi uspešno, varno in učinkovito prodajo nepremičnine. Pogosto se ljudje za agenta odločijo iz napačnih razlogov – ker gre za znanca, sorodnika ali nekoga, ki ne zaračunava provizije. Vendar pa je prodaja stanovanj pomemben in kompleksen proces, ki zahteva premišljen in profesionalen pristop. Bi izbrali zdravnika le zato, ker ga poznate, ali zato, ker je najcenejši? Verjetno bi se obrnili na izkušenega specialista, ki mu zaupate. Enako velja tudi pri izbiri nepremičninskega agenta – poiščite strokovnjaka z znanjem, izkušnjami in dobrimi referencami.
Prevzem nepremičnine v prodajo
Ob prevzemu nepremičnine v prodajo se najprej s pogodbo o posredovanju formalizira poslovni odnos med agentom in lastnikom. Hkrati agencija zbere vse pomembne informacije o nepremičnini, kot so njena lokacija, dostopnost in infrastruktura v okolici, leto gradnje in uporabljeni materiali, podatki o morebitnih prenovah, njihovi obsegu in zakonitosti. Ugotovijo lego nepremičnine znotraj objekta, njeno skupno in bivalno površino, površino zemljišča, nadstropje in morebitno prisotnost dvigala.
Pregledajo dejansko stanje stavbe, v kateri se nepremičnina nahaja, vključno z vzdrževanjem, urejenostjo, stanjem stopnišč, strehe, fasade, izolacije ter rednim plačevanjem v rezervni sklad. Ocenijo stanje same nepremičnine, njeno vzdrževanost, ohranjenost in opremljenost. Ugotovijo tudi, ali so v lasti ali souporabi dodatni prostori. Zberejo podatke o mesečnih stroških, vključno s stroški elektrike, vode, ogrevanja, telekomunikacij, upravljanja, rezervnega sklada in stavbnega zemljišča.
Preverijo lastništvo nepremičnine in morebitno verigo pogodb ter podatek o etažiranosti. Z lastnikom se pogovorijo o namenu in želenem času prodaje, o pričakovani prodajni ceni in razlogih za njeno postavitev. Dogovorijo se o načinu trženja in oglaševanja ter preverijo davčne obveznosti, kot je davek na kapitalski dobiček. Agent lastniku posreduje tudi informacijo o realnih prodajnih cenah podobnih nepremičnin na enaki ali primerljivi lokaciji. Po dogovoru podpišejo pogodbo o posredovanju, nato pa sledi fotografiranje nepremičnine, bodisi takoj, bodisi ob kasnejšem, primernejšem času.
Preverba pravnega stanja nepremičnine
Nepremičninski agent na podlagi pridobljenih podatkov in dokumentacije preveri pravno stanje nepremičnine in pripravi tržno analizo oziroma oceno njene tržne vrednosti. To vključuje preverbo dejanskega vpisa v zemljiško knjigo, morebitnih obremenitev, kot so plombe, zaznambe ali hipoteke, ter višino morebitnega davka glede na razliko med oceno GURS-a in želeno prodajno ceno. Agent zbere podatke o primerljivih prodajah nepremičnin na podobni lokaciji, vključno z doseženimi cenami in časom prodaje. Če je potrebno, agent lastniku predlaga novo tržno ceno, ki temelji na stanju nepremičnine, davčnih obveznostih, uradnih podatkih in razmerah na trgu.
Oglaševanje nepremičnine poteka v skladu z dogovorom z lastnikom. Nepremičnino se objavi na spletni strani, na nepremičninskih portalih in v tisku
Ogledi nepremičnine
Nepremičninska agencija organizira in vodi vse oglede nepremičnine. Pred vsakim obiskom se agent uskladi z lastnikom glede ustreznega termina, tako da je ogled opravljen v dogovorjenem času. Če so pogajanja uspešna in pride do dogovora, pripravijo ustrezno dokumentacijo ter naročijo sestavo pogodbe.
Priprava pogodbe
Odvetnik, specializiran za nepremičninske posle, pripravi individualno pogodbo, prilagojeno konkretni situaciji. Pogodbo posredujejo vsem vpletenim strankam, ki jo nato pregledajo. Sledi usklajevanje vsebine pogodbe do končnega soglasja in priprave za podpis.
Priprava dokumentov in hramba pogodbe
Agencija spremlja izvajanje določil iz pogodbe, kot so izplačilo are ali obrokov. Prav tako pripravijo vse potrebne dokumente za davčni urad, izvedbo plačila davka in notarsko overitev pogodbe. Poskrbijo, da prodajalec prejme celotno dogovorjeno kupnino, kupec pa brez zapletov prevzame lastništvo nad nepremičnino.
Primopredaja nepremičnine
Ko je kupnina v celoti poravnana, pripravijo primopredajni zapisnik in izvedejo formalni prevzem nepremičnine. Ob primopredaji preverijo, ali je nepremičnina v stanju, kot je bilo dogovorjeno s pogodbo, popišejo števce za elektriko, plin in vodo ter poskrbijo za prenos vseh storitev in obveznosti na novega lastnika.